จากประชาชาติธุรกิจ

เหลือเวลาอีก 1 เดือนเศษ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะหมดปี"56 ถือเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการอสังหาฯเจอกับปัจจัยลบหลากหลายกระทบให้การทำ ธุรกิจอยู่บนความผันผวน ก่อนจะหมดปี

"REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์" ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้จัดสัมมนา "ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯและปริมณฑล ปี 2557"

ไฮไลต์ ของงานประเดิมด้วยการบรรยายของ "สัมมา คีตสิน" ผู้อำนวยการ REIC และวงสัมมนาของดีเวลอปเปอร์กับนักวิจัยในแวดวงการเงินที่มาฉายภาพตลาดอสัง หาฯปี"56 ต่อเนื่องไปถึงมุมมองแนวโน้มปี"57

ปีนี้คอนโดฯเปิดใหม่ทุบสถิติ

เปิด ฉากที่ "ผอ.สัมมา" แจกแจงผลสำรวจคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ช่วง 10 เดือนแรกปีนี้ ทุบสถิติใหม่ในรอบ 16 ปีนับจากวิกฤตฟองสบู่ มีคอนโดฯเปิดใหม่ถึง 75,000 หน่วย มากกว่าปี"55 ทั้งปีซึ่งอยู่ที่ 62,000 หน่วย และคาดว่าถึงสิ้นปีจะทะลุ 8 หมื่นหน่วยแน่นอน !

แม้ ว่า ผอ.สัมมาเลี่ยงจะฟันธงว่า ตลาดคอนโดฯมีฟองสบู่หรือไม่ ! แต่เสียงสะท้อน คือ คอนโดฯเปิดตัวใหม่ควรลดความร้อนแรงลง ควรลดลงจากปี"56 ลึก ๆ แล้วเรื่องฟองสบู่ก็น่าห่วง เพราะตลาดคอนโดฯปี"55 ฟื้นเร็วหลังจากน้ำท่วมใหญ่ เดิมจึงคาดว่าปีนี้คอนโดฯเปิดใหม่ไม่ควรเติบโตมาก

แต่จริง ๆ ผิดคาด ! และมีกลุ่มซื้อเก็งกำไร

ส่วนตัวเลขภาพรวมสถิติอาคารชุดในกรุงเทพฯและปริมณฑล ทั้งที่ยังไม่เริ่มสร้าง อยู่ระหว่างก่อสร้าง และสร้างเสร็จ ณ ครึ่งปีแรก 2556 มีจำนวนรวม 170,232 หน่วย ในจำนวนนี้ขายได้แล้ว 75% หรือ 127,328 หน่วย สัดส่วน

ห้องชุดที่ขายได้ค่อนข้างสูง แต่คาดว่าคงไม่มีลูกค้ามาโอนกรรมสิทธิ์หมดทั้ง 100% จึงน่าจะต้องมีห้องชุดบางส่วนนำกลับมา "รีเซล" ขายใหม่อีกรอบ ดังนั้น ปีหน้าคอนโดฯเปิดตัวใหม่ควรจะลดลงได้แล้ว

ตลาดบ้านจัดสรรยังขายดี

ใน ฝั่งผู้ประกอบการ "อิสระ บุญยัง" เอ็มดีค่ายกานดา พร็อพเพอร์ตี้ ดีกรีอดีตนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรวิเคราะห์ว่า แนวโน้มปีหน้าจะเห็นผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่รุกตลาดบ้านแนวราบชัดเจนขึ้น เนื่องจากตลาดหลักทรัพย์ฯเปลี่ยนวิธีการรับรู้รายได้ทางบัญชีใหม่เป็นรับรู้ รายได้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์

ที่ผ่านมาในจำนวนบริษัทพัฒนาที่ดิน 15 รายแรกในตลาดหลักทรัพย์ฯ หลายบริษัทปรับโมเดลธุรกิจมาทำบ้านแนวราบระดับกลาง 3-5 ล้านบาทเพิ่มขึ้น และปรับเปลี่ยนมาเป็นผู้รับเหมาติดตั้งชิ้นส่วนผนังคอนกรีตสำเร็จรูปเอง เช่น พฤกษา เรียลเอสเตท ควอลิตี้เฮ้าส์ แสนสิริ ปริญสิริ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ฯลฯ เพื่อรองรับการใช้ระบบผนังพรีแฟบและระบบ Tunnel Form

ขณะ ที่ต้นทุนค่าก่อสร้าง ค่าพัฒนาสาธารณูปโภค และราคาวัสดุปรับสูงขึ้น จะทำให้การพัฒนาทาวน์เฮาส์ปรับฐานราคาจาก 1 ล้าน-1 ล้านต้น ๆ บวกลบเป็น 1 ล้านกลาง ๆ

โดยสถิติ 10 เดือนแรกปีนี้ "บ้านแนวราบ" เปิดตัวใหม่ 27,749 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 11% ในจำนวนนี้ที่อยู่อาศัยราคา 1-2 ล้านบาท เป็นกลุ่มใหญ่สุดมีสัดส่วน 37% หรือ 35,315 หน่วย รองลงมาคือ 2-3 ล้านบาท 21% หรือ 19,748 หน่วย

ส่วนแนวโน้มดอกเบี้ยจากที่พบกับผู้บริหารระดับรองผู้จัดการใหญ่สถาบันการเงินต่าง ๆ ส่งสัญญาณดอกเบี้ยเงินกู้ปีหน้ามีแนวโน้มปรับขึ้น

ตจว.โต-คาดคอนโดฯปีหน้าแผ่ว

ขณะ ที่ "พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยมองว่า ตลาดอสังหาฯต่างจังหวัดปีหน้ายังขยายตัวต่อเนื่อง เพราะปัจจุบันมีกว่า 30 จังหวัดที่ยังไม่มีผังเมืองบังคับใช้ ทำให้ไม่มีข้อจำกัดในการพัฒนา หรืออีกนัยหนึ่งมีข้อจำกัดน้อยกว่าในกรุงเทพฯ

ใน เวลาเดียวกัน มองว่าตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ และปริมณฑลเชื่อว่าอย่างน้อยจะไม่แย่กว่าปีนี้ เพียงแต่จะสามารถสร้างสถิติใหม่ได้หรือไม่...ยังไม่แน่ใจ

"อนงค์ ลักษณ์ แพทยานันท์" รองเอ็มดีค่ายเจ้าพระยามหานคร เจ้าของแบรนด์คอนโดฯ "แบงค์คอค ฮอไรซอน-แบงค์คอก เฟลิซ" วิเคราะห์ว่า ปีหน้าตลาดคอนโดฯ น่าจะชะลอตัวจากต้นทุนพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการจะต้องหาทำเลที่ราคายังปรับขึ้นไม่มาก เช่น ใกล้ห้าง แหล่งชุมชน มหาวิทยาลัย ฯลฯ

ส่วนกลุ่มนักลง ทุนที่ซื้อคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่า เชื่อว่ายังมีลูกค้ากลุ่มนี้อยู่ แต่จะเลือกซื้อโครงการที่อยู่ในทำเลติดสถานีรถไฟฟ้าเท่านั้น

สุด ท้าย "แสนผิน สุขี" เอ็มดีโกลเด้นแลนด์ เรสซิเด้นซ์ ในเครือ บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ บริษัทพัฒนาที่ดินของตระกูลสิริวัฒนภักดี ระบุว่า การทำธุรกิจอสังหาฯนับจากนี้เป็นยุค "ปลาเร็วกินปลาช้า" ไม่ใช่ "ปลาใหญ่กินปลาเล็ก" อีกต่อไป

นั่นคือจะทำอย่างไรให้สามารถสร้างได้ เร็ว ขายได้เร็ว โอนกรรมสิทธิ์ได้เร็ว เพื่อมีกระแสเงินสดเข้ามาขยายงานได้มากขึ้น เป็นการย้อนกลับมาว่าปีหน้าจะเห็นผู้ประกอบการทำโครงการ "แนวราบ" และหันมาใช้ระบบ "ผนังพรีแฟบ" เพิ่มขึ้น

ขณะเดียวกัน ก็จะว่าจ้างบริษัทภายนอกในลักษณะเอาต์ซอร์ซลดลง เพื่อควบคุมค่าใช้จ่าย

หนี้สินต่อทุนอสังหาฯพุ่ง

หนึ่ง ในวิทยากรที่ได้รับเชิญจาก REIC ในวันนั้น คือ "เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม" ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยไทย บล.เอเซีย พลัส ที่มาส่งสัญญาณเตือนว่าถึงอสังหาฯยังเติบโต แต่ก็ต้องโตอย่างระมัดระวัง

จาก การเก็บสถิติโดยเอเซีย พลัสช่วง 9 เดือนแรกปีนี้ บริษัทอสังหาฯจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯที่มียอดรับรู้รายได้สูงสุด 15 รายแรก มีค่าเฉลี่ยสัดส่วนหนี้สินที่มีดอกเบี้ยสุทธิต่อทุน

เพิ่ม ขึ้นจากปีก่อนประมาณ 1 เท่า เป็น 1.2 เท่า ขณะที่ช่วง 3-4 ปีก่อนมีค่าเฉลี่ยที่ 0.4 เท่า เนื่องจากเปิดตัวคอนโดฯเพิ่มขึ้น และเวลาสร้าง 1-3 ปีกว่าจะรับรู้รายได้

ขณะที่ยอดขาย 9 เดือนแรกของ 15 บริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ฯมีจำนวน 192,000 ล้านบาท เติบโตจากปีก่อน 12% แต่เมื่อแยกดูตัวเลขเป็นรายไตรมาส 1-2-3 เห็นสัญญาณชะลอตัว โดยมียอดขายไตรมาสละ 70,000 ล้านบาท, กว่า 60,000 ล้านบาท และ 55,000 ล้านบาทตามลำดับ

สิ่งที่เกิดขึ้นอาจเป็นสัญญาณว่ามีภาวะโอเวอร์ซัพพลายหรือกำลังซื้อชะลอตัวเกิดขึ้น !

ขณะ ที่ 15 บริษัทมียอดรับรู้รายได้ 9 เดือนแรกรวมกัน 134,000 ล้านบาท มีกำไรสุทธิรวม 17,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนกำไรต่อยอดรับรู้รายได้ที่ 13% ลดลงจากปีก่อนอยู่ที่ 15%

ส่วน "แบ็กล็อก" หรือยอดรับรู้รายได้รอโอนกรรมสิทธิ์ มีตัวเลข 9 เดือนแรกรวมกัน 279,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นสัดส่วน "คอนโดมิเนียม" ถึง 87% หรือ 240,000 ล้านบาท สูงสุดเป็นประวัติการณ์ และ "บ้านจัดสรร" 23% หรือ 39,000 ล้านบาท

สิ่งที่ต้องติดตาม คือ "คุณภาพแบ็กล็อก" หากขายได้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ จะกระทบสภาพคล่องและหนี้สินต่อทุนเพิ่มขึ้น

จุด อันตรายคือ โครงการคอนโดฯที่มีลูกค้าซื้อเก็งกำไร เก็บดาวน์น้อย ๆ แต่ราคาไม่สามารถปรับขึ้นได้ ที่สุดก็จะขายไม่ได้และไม่มาโอนกรรมสิทธิ์

โดย ทำแบบจำลองประเมินว่า ในกรณีจำนวนที่มีสัดส่วนลูกค้าคอนโดฯซื้อเก็งกำไรเฉลี่ย 20% หรือ 48,000 ล้านบาท จาก 240,000 ล้านบาท หากไม่มารับโอนจะกระทบต่อภาระหนี้สินต่อทุน หรือ D/E ratio เฉลี่ยของบริษัทอสังหาฯ 15 รายจะเพิ่มจาก 1.2 เท่า เป็น 1.4 เท่า

อย่างไรก็ตาม พบว่าดีเวลอปเปอร์พยายามควบคุมหนี้สินต่อทุนไม่ให้เกิน 2 เท่า ดังนั้นคาดว่าปีหน้าจะเห็นการเพิ่มพอร์ตลงทุนโครงการแนวราบ เพราะสร้างเสร็จ+โอนเร็วกว่าคอนโดฯ

สำนักงานบัญชี,สำนักงานสอบบัญชี,ทำบัญชี,สอบบัญชี,ที่ปรึกษา,การจัดการ,เศรษฐกิจการลงทุน