จากประชาชาติธุรกิจ

โดย ปิยะ ซอโสตถิกุล ที่ปรึกษาธุรกิจเอสเอ็มอี ธนาคารกรุงเทพ

ข้อเขียนครั้งที่ผ่านมา ผมได้พูดถึงคาถาที่ 1 ไปแล้วว่า "จงอย่าขยายตัวเร็วเกินไป" พร้อมทั้งยก Case มาประกอบการอธิบาย

ฉบับนี้ยังมี Case น่าสนใจกรณีศึกษามานำเสนออีก

Case 2 มีกรณีศึกษาที่น่าสนใจอีกธุรกิจหนึ่งครับ ธุรกิจโรงแรมบนเกาะสมุยในปี พ.ศ. 2547 หลังจากที่เกิดเหตุการณ์สึนามิปุ๊บ ทำให้ธุรกิจโรงแรมทางแถบอันดามันเสียหายอย่างหนัก ทั้งที่ภูเก็ต เขาหลัก และกระบี่ จากจำนวนห้องพักกว่า 50,000 ห้อง ก็เสียหายไปกว่าครึ่ง ถึงไม่เสียหาย คนก็ไม่กล้าไปเที่ยว ตลาดก็เลยมาบูมที่สมุยครับ แต่ละหาด ไม่ว่าจะเป็นหาดเฉวง หาดละไม หรือแม่น้ำ คนเข้าพักกันแน่นจนต้องขึ้นราคาจากอัตราห้องพักคืนละ 1,000 บาท เป็น 2,000 บาท ก็ยังแน่นไปหมด จากที่เคยมีฤดูกาล Low/High/Peak กลายเป็นไม่มี Low มีแต่ High กับ Peak ทุกโรงแรมมีอัตราเข้าพักมากกว่า 80% ขณะที่รายได้ต่อห้องก็ปรับสูงขึ้นด้วย

ตอนนั้นผู้ประกอบการโรงแรมบน เกาะสมุยทุกคนก็คิดเหมือน ๆ กันครับว่า ถ้าเป็นแบบนี้ฉันต้องรวยแน่เลย โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวยุโรปและสแกนดิเนเวียน มีกำลังซื้อสูงและพักอยู่ครั้งละนาน ๆ อีกทั้งยังมากันอย่างไม่ขาดสาย ผู้ประกอบการทุกคนจึงมีความคิดที่จะขยายโรงแรม อัพเกรดโรงแรมพร้อม ๆ กันทั้งเกาะเลย เช่น โรงแรมขนาดเล็ก จาก 50 ห้อง ก็ขยายเป็น 100 ห้อง โรงแรมขนาดกลาง จาก 100 ห้อง ก็ขยายเป็น 200 ห้อง บางคนก็คิดอยากอัพเกรดเป็นบูติคโฮเตล ลงทุนก่อสร้าง Pool Villa แล้วตั้งราคาเพิ่มเป็นห้องละ 7,000-15,000 บาทต่อคืน

เมื่อทุกคนคิด พร้อมกัน ทำพร้อมกัน ต้นทุนการก่อสร้างที่สมุยในตอนนั้นจึงสูงมาก เพราะค่าขนส่งทางน้ำสูงกว่าบนฝั่ง แต่สิ่งที่เกิดขึ้นก็คือในปี พ.ศ. 2549 ภูเก็ตกลับสู่สภาวะปกติ กระบี่กลับสู่สภาวะปกติ แถบเขาหลักในพังงาก็กลับสู่สภาวะปกติ คือนักท่องเที่ยวเริ่มกลับมาเหมือนเดิม ทีนี้เกิดอะไรขึ้นที่สมุยล่ะครับ ? ที่หวังกันว่าจะมีนักท่องเที่ยวมากมายมาจ่ายค่าที่พักคืนละ 7,000 บาท กลับเหลือแค่หยิบมือเดียว สุดท้ายก็ต้องลดราคาแข่งขันกันอย่างดุเดือด กลายเป็นว่าจ่ายแค่ 2,500 บาท ก็เข้าพักได้แล้ว

นั่นเป็นเพราะผู้ ประกอบการในสมุยไม่เคยคิดเลยว่าลูกค้าจะเริ่มกลับไปภูเก็ต ไปกระบี่กันอีกรอบ เหตุการณ์นี้เกิดในปี พ.ศ. 2549 แต่หลายปีมานี้ โรงแรมที่สมุยก็ยังมีปัญหาเยอะมาก ก็คิดดูซิครับ จำนวนห้องเพิ่มขึ้นกว่า 50% แต่จำนวนคนไปเที่ยวกลับลดลง โรงแรมเป็นหนี้กันเยอะมาก เพราะลงทุนกู้ยืมมาเพื่อขยายและปรับปรุง แล้วยังมาเจอปัญหาวิกฤตการเงินในยุโรปเมื่อปี พ.ศ. 2554 ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักอีก ยิ่งไปกันใหญ่ เกาะพะงันที่โด่งดังเรื่องงาน Full Moon Party ก็เหนื่อย เพราะขยายโรงแรมกันมากเหมือนกันครับ

Case 3 กรณีศึกษาอีกสักเรื่องนะครับ ธุรกิจคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี พ.ศ. 2552 ตอนนั้นเป็นอะไรที่บูมมาก ๆ ผู้ประกอบการต่างคิดว่ายังไงก็ต้องมีคนซื้อแน่ ๆ ทำโครงการที่ 1 มาแล้วประสบความสำเร็จ ก็ต้องมีโครงการที่ 2 ทีนี้โครงการที่ 1 มูลค่า 100 ล้านบาท พอมาโครงการที่ 2 ก็ต้องเพิ่มมูลค่าเป็น 200 ล้านบาท พอมาโครงการที่ 3 ก็เพิ่มไปเป็น 400 ล้านบาท อันนี้เป็นเรื่องปกติเลยสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ส่วนมากเวลาจะขึ้นโครงการใหม่มักเพิ่มมูลค่าขึ้นจากโครงการแรกอย่างก้าว กระโดด หรือสร้างเพิ่มใหม่อีกหลายโครงการ เพราะทำแล้วติดใจ เคยขายได้แล้วคิดว่าจะขายได้ดีเหมือนเดิม พอมาตอนนี้ต้องบอกเลยว่าโครงการพวกนี้ค่อนข้างที่จะ Over Supply แล้วครับ

ยิ่ง ตอนนี้เขามีกฎใหม่ออกมาครับว่า ถ้าคุณจะกู้ซื้อคอนโดฯจะสามารถกู้ได้กี่เปอร์เซ็นต์ ตอนแรก ๆ นี่ กู้ได้ 100% เลย แต่กฎใหม่ออกมาว่ากู้ได้แค่ 90% แบงก์ชาติออกกฎนี้มาเมื่อเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2553 ทำไมผมถึงบอกว่า Over Supply อย่างโฆษณาที่บอกว่าใกล้รถไฟฟ้านี่ เมื่อก่อนต้อง 300 เมตร ถึงจะเรียกว่าใกล้ แต่มาเดี๋ยวนี้ 3 กิโลเมตร ยังบอกว่าใกล้เลย จริงไหมครับ

สำหรับ พวกคอนโดฯ เขาบอกว่ามีผู้ซื้ออยู่ 3 ประเภท คือ 1.ซื้อเพื่ออยู่จริง คือซื้อแล้วใช้งานจริง 2.ซื้อเพื่อลงทุน 3.ซื้อเพื่อเก็งกำไร มีคนบอกกันว่า ถ้าเป็นผู้ซื้อเบอร์ 1 หรือเบอร์ 2 นี่ ยังไงเขาก็ซื้อจริง ไม่ทิ้งเงินจอง ส่วนพวกเบอร์ 3 นี่สิ ! อันตรายครับ ดูง่าย ๆ ว่า เวลาจอง บางทีมีชื่อเดียวกัน จองตั้ง 3 ห้อง ไม่รู้ว่าจะอยู่ยังไง แบบนี้แสดงว่าจองเพื่อเก็งกำไร

แต่ถ้าดูผู้ซื้อเบอร์ 2 ให้ดี ๆ สมมติว่าตอนที่เขาจองเพื่อปล่อยเช่า ใบจองราคา 2 ล้านบาท เขาก็คิดว่าปล่อยเช่าเดือนละ 10,000 บาท ก็โอเคแล้ว ได้ผลตอบแทนปีละ 6% แต่พอเวลาผ่านไป เมื่อราคาโครงการตกจาก 2 ล้านบาท เหลือแค่ 1.7 ล้านบาท ทีนี้ถ้าเขาจองไปแล้วในราคา 20,000 บาท คุณว่าเขาจะทิ้งใบจองเดิมเพื่อมาจองใหม่ไหมครับ ? เขาทิ้งครับ

แต่ ถ้าคนที่มีความจำเป็นต้องซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงนี่โอเคครับ เพราะอยู่ไปประมาณ 1 ปี คุณก็อาจจะคุ้มทุนจากการประหยัดค่าเดินทางแล้ว เพราะฉะนั้นจริง ๆ แล้วผู้ซื้อเบอร์ 2 กับเบอร์ 3 ซื้อเพื่อลงทุนกับซื้อเพื่อเก็งกำไรนี่มีความเสี่ยงเหมือนกันครับ ผู้จองมีโอกาสทิ้งใบจองสูง ถ้าโครงการราคาตก

เพราะฉะนั้นพอเกิดภาวะ Over Supply ปุ๊บ 20% ของยอดตรงนี้จะหายไปทันทีครับ ยอดขายก็ตกฮวบตามไปด้วย เรื่องนี้เป็นที่รู้กันดีในวงการ ส่วนยอดขายที่อยู่อาศัยในครึ่งปีแรกของ พ.ศ. 2554 น้อยกว่ายอดขายในช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้วถึง 30% บางคนที่บอกว่ายอดขายสูงขึ้นนี่ ผมขอถามว่าคุณนับตอนไหนครับ ? คุณนับตอนโอนหรือเปล่า

ทราบไหมครับว่าการตัดสินใจจะซื้อคอนโดฯนี้ เกิดขึ้นเมื่อไหร่ เกิดขึ้น 2 ปีที่แล้วครับ ก่อนโครงการจะสร้างเสร็จ เพราะฉะนั้นที่เราพูดถึงอยู่นี้คือดีมานด์ของเมื่อ 2 ปีที่แล้ว เวลาที่ยอดจองจริง ๆ เกิดขึ้นอยู่ระหว่างปี พ.ศ. 2549-2550

ปัจจุบัน นี้โครงการคอนโดฯที่เกิดขึ้นกันกว่า 100,000 ยูนิต และยังไม่ได้เปิดขายด้วย จะขายได้หรือไม่ได้ในอนาคต 2 ปีข้างหน้า ซึ่งคำตอบต้องรู้กันในวันนี้ครับ เพราะวันนี้เรายังขายกระดาษกันอยู่

บอกได้เลยว่า ณ วันนี้มีหลายโครงการระดับไฮเอนด์ใจกลางเมืองที่ตั้งราคากันตารางเมตรละเกือบ สองแสนบาท ที่สร้างเสร็จหมดแล้วด้วยนะครับ มาวันนี้ยังต้องลดแลกแจกแถม ฟรีดอกเบี้ย 1 ปี แถมเฟอร์นิเจอร์ ชิงรางวัลรถยนต์ ฯลฯ นี่ก็เป็นตัวบ่งชี้ว่าเกิด Over Supply ครับ มีดีมานด์น้อยกว่า ฉะนั้นหลายคนที่ลงทุนในธุรกิจจัดสรรและขยายตัวมาอย่างต่อเนื่องเพราะยอดขาย ดีในอดีต มาตอนนี้ก็อาจจะเหนื่อย และผมไม่ได้หมายถึงเฉพาะในกรุงเทพฯเท่านั้นนะครับ ในต่างจังหวัดก็เหนื่อยไม่แพ้กัน เป็นผลมาจากโครงการมีมากจนตลาดรับไม่ไหว และขณะนี้ก็เริ่มมีการคืนเงินจองกันแล้ว

ครั้งหน้าสำหรับคาถาบทนี้ยังมีอีก 2 Case สุดท้ายสำหรับคาถาแรกที่ผมจะนำมาฝาก บวกกับแนวทางแก้ไขครับ


ที่มา นสพ.ประชาชาติธุรกิจ

สำนักงานบัญชี,ทำบัญชี,สอบบัญชี,ที่ปรึกษา,การจัดการ,เศรษฐกิจการลงทุน